Multa por Airbnb em condomínio: quando a penalidade pode ser aplicada?

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Receber uma multa porque o imóvel foi anunciado ou utilizado em plataforma de curta estadia não encerra a discussão. Antes de saber se a penalidade é válida, é preciso identificar qual regra teria sido violada, qual utilização do imóvel foi efetivamente comprovada, quem aplicou a sanção, qual procedimento foi seguido e se a regra já existia quando ocorreu o fato.

Por Fabio Mathias Pavie
Advogado · OAB/RJ 134.947
Atualizado em 7 de setembro de 2026

Este artigo trata da multa e do procedimento sancionatório.
Para entender primeiro quando o condomínio pode restringir Airbnb, locação por temporada ou contratos atípicos de curta estadia, consulte o artigo-base: Condomínio pode proibir Airbnb e aluguel por temporada? O que diz o STJ.

RESPOSTA CURTA

O condomínio pode aplicar multa quando houver descumprimento de dever condominial ou de regra válida da convenção, do regimento ou de deliberação aplicável — desde que a conduta corresponda efetivamente à infração e sejam observados os requisitos legais e procedimentais.

O nome da plataforma não é, sozinho, a infração. A análise deve identificar qual norma estava vigente, qual fato ocorreu, que prova o demonstra, quem tinha competência para sancionar, qual procedimento foi seguido e se havia quórum específico.

A expansão econômica das locações curtas no Rio ajuda a explicar por que as disputas chegaram com mais frequência às assembleias e aos tribunais, mas mercado aquecido, alta rotatividade percebida ou anúncio em plataforma não substituem a prova da infração concreta. O contexto de mercado está concentrado no artigo-base do cluster; aqui, o foco é a validade da sanção.

Em 2026, o TJRJ admitiu, em tutela recursal, notificações, advertências e multas para cessar hospedagem atípica comprovadamente incompatível com a destinação residencial. Em outros casos, porém, o tribunal já suspendeu ou afastou penalidades relacionadas a contratos anteriores à restrição ou a situações juridicamente controvertidas. A pergunta útil, portanto, é: qual infração foi comprovada e como a multa foi formada?

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1. A multa não é juridicamente “por usar Airbnb”

Airbnb, Booking, Vrbo e plataformas semelhantes são meios de intermediação. A base jurídica da sanção precisa estar em uma conduta contrária a dever ou regra condominial, e não simplesmente no nome da plataforma utilizada. O artigo-base deste cluster diferencia locação para temporada, locação residencial intermediada digitalmente, contratos atípicos de curta estadia, hospedagem e exploração reiterada. Essa distinção também importa para a multa. Se a convenção proíbe:

atividade não residencial

a infração precisa ser examinada sob esse critério. Se proíbe expressamente:

hospedagem de curta duração

o enquadramento será outro. Se o regimento apenas exige:

cadastro prévio de ocupantes

a eventual infração pode estar no descumprimento do cadastro — não necessariamente na própria locação. A sanção deve corresponder ao dever efetivamente violado.

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2. Onde precisa estar a regra que fundamenta a multa?

O Código Civil atribui papel central à convenção. O art. 1.334 estabelece que ela deve prever, entre outras matérias:

• a competência das assembleias;
• a forma de convocação;
• os quóruns;
• as sanções a que estão sujeitos condôminos ou possuidores;
• o regimento interno.

Além disso, o art. 1.348 atribui ao síndico o dever de:

• cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento e as deliberações da assembleia;
• cobrar contribuições;
• impor e cobrar as multas devidas.

Isso não significa que qualquer aviso do síndico possa criar uma nova infração. Antes de aplicar penalidade, é necessário verificar a cadeia normativa:

Documento	Pergunta
Convenção	qual é a destinação do condomínio e quais sanções estão previstas?
Regimento interno	quais obrigações operacionais existem para acesso, cadastro e convivência?
Ata de assembleia	houve deliberação específica sobre curta estadia?
Edital de convocação	o tema deliberado constava adequadamente da convocação?
Comunicações	quando a regra foi informada aos proprietários?

Uma multa tecnicamente bem formada precisa conseguir indicar:

norma → fato → prova → sanção.

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3. O Código Civil já prevê multa por uso inadequado da unidade?

Sim. O art. 1.336, IV, do Código Civil estabelece como dever do condômino:

• dar à unidade a mesma destinação da edificação;
• não utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores ou aos bons costumes.

O § 2º do mesmo artigo prevê multa para o descumprimento desses deveres. Quando a penalidade estiver prevista no ato constitutivo ou na convenção, ela pode ser aplicada dentro dos limites legais. A multa não pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais.

Se não houver disposição expressa sobre essa multa, o próprio § 2º prevê deliberação da assembleia por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes para sua cobrança. Esse dispositivo precisa ser lido junto à regra concreta do condomínio. Não basta mencionar genericamente o art. 1.336. É necessário mostrar qual dever foi efetivamente descumprido.

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4. Multa comum, infração reiterada e comportamento antissocial não são a mesma coisa

O Código Civil estabelece níveis diferentes de sanção.

Descumprimento dos deveres do art. 1.336, II a IV

A multa pode atingir até cinco vezes a contribuição mensal, observada a convenção ou, na ausência de previsão, a deliberação prevista no § 2º.

Descumprimento reiterado de deveres

O art. 1.337 permite, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, multa de até cinco vezes a contribuição condominial, levando em conta:

• gravidade;
• reiteração;
• consequências.

Comportamento antissocial reiterado

O parágrafo único do art. 1.337 admite sanção ainda mais grave, de até dez vezes o valor da contribuição, quando o comportamento reiterado gerar incompatibilidade de convivência com os demais. Esses mecanismos não devem ser tratados como se fossem uma única multa crescente. Cada um possui pressupostos próprios. Uma operação de curta estadia não se transforma automaticamente em “comportamento antissocial”. Para utilizar sanções agravadas, é necessário demonstrar os requisitos correspondentes.

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5. É obrigatório advertir ou permitir defesa antes de multar?

Não existe um rito único para toda multa condominial. É necessário verificar a convenção, o regimento, a natureza da infração, a espécie de sanção e eventual procedimento aprovado pelo condomínio. Se a própria norma estabelece sequência de advertência → multa → agravamento por reincidência, essa disciplina deve ser observada.

Para sanções graves do art. 1.337, o STJ possui precedente específico. No REsp 1.365.279/SP, a Quarta Turma decidiu que a multa por comportamento antissocial reiterado não pode ser aplicada sem prévia oportunidade de defesa. O precedente não cria automaticamente o mesmo rito para toda multa simples, mas deixa uma orientação relevante: quanto mais grave a sanção, maior a necessidade de identificar a conduta e permitir manifestação do acusado.

Em conflitos sobre curta estadia, a defesa pode ser decisiva quando há controvérsia sobre quem ocupou a unidade, duração e natureza da estadia, serviços prestados, data da reserva ou regra vigente. Receber apenas o boleto depois da deliberação não é equivalente, em todas as hipóteses, a participar validamente da formação da sanção.

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6. O condomínio precisa provar que houve a infração?

A aplicação de uma penalidade deve estar apoiada em elementos capazes de identificar a conduta sancionada. Em conflitos envolvendo curta estadia, podem ser relevantes:

• anúncio público da unidade;
• calendário de reservas;
• registros de entrada e saída;
• cadastramento de ocupantes;
• mensagens do proprietário;
• comunicação à portaria;
• fotografias ou vídeos regularmente obtidos;
• ocorrências registradas;
• reclamações individualizadas;
• informação sobre prestação de serviços;
• documentos sobre frequência e duração das estadias.

Mas é necessário preservar uma distinção:

prova de que existe um anúncio

não é necessariamente igual a

prova de que ocorreu determinada forma proibida de utilização do imóvel.

Tudo depende do conteúdo da regra. Se a norma proíbe apenas determinada exploração concreta, o anúncio pode ser um indício, mas a sanção deve se conectar ao fato previsto como infração.

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7. Alta rotatividade é suficiente para multar?

Pode ser um elemento relevante, mas não deve ser analisado isoladamente. No REsp 2.121.055/MG, julgado pela Segunda Seção do STJ em maio de 2026, aspectos como:

• frequência;
• habitualidade;
• estadias sucessivas;
• baixa quantidade de diárias;
• profissionalização;
• serviços;
• fracionamento da utilização;

foram relevantes para diferenciar verdadeira utilização residencial de contrato atípico de curta estadia. O TJRJ também utilizou elementos dessa natureza. No Agravo de Instrumento nº 0107107-30.2025.8.19.0000, a Décima Oitava Câmara de Direito Privado considerou, em cognição sumária, elementos que indicavam exploração econômica incompatível com a destinação residencial e determinou que o condomínio adotasse medidas para fazer cessar a prática. Entre essas medidas estavam:

notificações, advertências e multas.

Esse precedente é relevante para demonstrar que a sanção pode integrar uma atuação legítima do condomínio quando existe uso irregular concretamente demonstrado. Não significa, porém, que qualquer estadia curta autorize multa automática.

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8. Uma nova assembleia pode gerar multa sobre reservas anteriores?

Esse é um dos pontos mais sensíveis. A data dos fatos importa. O TJRJ já enfrentou situações em que:

1. o proprietário celebrou reservas;
2. posteriormente o condomínio aprovou ou passou a aplicar determinada restrição;
3. a penalidade alcançou contratos já formalizados.

Em decisão divulgada pelo próprio tribunal em janeiro de 2024, a Turma Recursal afastou punição relacionada a reservas feitas antes da assembleia que passou a vedar expressamente aquela forma de ocupação, destacando a impossibilidade de punição retroativa naquela situação concreta.

Em outro caso, no Agravo de Instrumento nº 0021501-34.2025.8.19.0000, a Décima Sétima Câmara de Direito Privado suspendeu, em tutela de urgência, multas referentes a contratos locatícios que já haviam sido formalizados e cuja realização havia sido provisoriamente autorizada judicialmente. Esse segundo precedente foi decisão provisória. Ele não estabelece uma tese abstrata de que toda reserva anterior esteja protegida contra qualquer regra posterior. Mas ambos mostram por que a cronologia é indispensável. Antes de aplicar ou contestar uma multa, registre:

data da reserva → data da assembleia → início da vigência da regra → data da estadia → data da notificação → data da multa.

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9. O condomínio pode cobrar várias multas sucessivas?

Pode existir agravamento ou repetição de sanções quando houver infrações autônomas ou reiteradas, desde que exista fundamento para isso. Mas uma sequência de boletos não substitui a análise dos fatos. É necessário verificar:

• se cada multa corresponde a evento identificável;
• se a convenção admite reincidência ou gradação;
• se a mesma conduta está sendo sancionada repetidamente sem novo fato;
• se foram utilizados os quóruns necessários;
• se a penalidade agravada está juridicamente enquadrada no art. 1.337;
• se o valor permanece dentro dos limites legais.

A expressão:

“é reincidente”

também precisa ser demonstrada. Isso normalmente exige uma cronologia das infrações e das comunicações anteriores.

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10. O síndico pode criar a multa sozinho?

O síndico possui competência para cumprir e fazer cumprir:

• a convenção;
• o regimento interno;
• as deliberações da assembleia;

e para impor e cobrar as multas devidas, nos termos do art. 1.348 do Código Civil. Essa atribuição administrativa não equivale a poder normativo irrestrito. O síndico não deve:

• criar por comunicado um novo dever inexistente;
• estabelecer penalidade sem base normativa;
• modificar quórum;
• substituir assembleia quando a lei ou a convenção exigem deliberação;
• enquadrar qualquer utilização em infração sem examinar os fatos.

Uma gestão condominial tecnicamente segura precisa distinguir:

executar uma regra existente

de

criar uma nova restrição.

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11. E se a convenção disser apenas “uso residencial”?

Este é precisamente um dos pontos em que o artigo da multa precisa permanecer conectado ao artigo-base. O Tema Repetitivo 1.443 do STJ foi afetado para definir:

se a cláusula convencional de destinação residencial, sem proibição expressa, é suficiente para impedir locações de curto período por plataformas digitais.

Na consulta oficial verificada em 7 de setembro de 2026, o STJ registra o tema como:

AFETADO

sem julgamento de mérito. Também existe determinação de suspensão dos processos pendentes que discutam idêntica questão jurídica. Isso cria um cuidado importante para multas fundamentadas exclusivamente nesta premissa:

“a convenção diz residencial, logo qualquer locação curta sempre foi proibida.”

A validade dessa construção abstrata é justamente objeto do Tema 1.443. Por outro lado, a controvérsia repetitiva não elimina situações em que exista prova concreta de hospedagem atípica ou utilização não residencial já enquadrável nos precedentes atuais. A distinção precisa ser preservada.

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12. O proprietário pode contestar a multa?

Sim. A penalidade pode ser discutida administrativa ou judicialmente, mas a contestação deve partir de documentos e fatos. Os pontos centrais são:

Ponto	Pergunta
Norma e vigência	qual regra foi indicada e ela existia na data da conduta?
Fato e prova	o que o condomínio afirma que ocorreu e quais elementos sustentam essa afirmação?
Classificação	foi demonstrada a utilização efetivamente proibida ou apenas curta duração/anúncio?
Procedimento	advertência, defesa, assembleia e quórum foram observados quando exigidos?
Competência	quem aplicou a penalidade tinha atribuição para fazê-lo?
Valor e reincidência	a multa respeita os limites legais e há fatos anteriores efetivamente demonstrados?

A defesa não deve se apoiar na ideia de que a propriedade exclui o regime condominial; da mesma forma, a cobrança não deve partir da simplificação de que todo anúncio em plataforma equivale automaticamente à infração.

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13. O condomínio pode impedir a entrada dos ocupantes além de multar?

Restrição de acesso e multa são medidas diferentes. Impedir fisicamente a entrada produz efeito mais intenso sobre o uso da unidade e exige fundamento próprio. O TJRJ já proferiu decisões condicionadas às regras e aos fatos: em um contexto afastou restrições e multas relacionadas a locações e contratos anteriores à deliberação; em outros, diante de elementos de hospedagem atípica incompatível com destinação residencial, admitiu medidas mais severas.

Por isso, multa, controle de cadastro, restrição de acesso e proibição da utilização não devem ser tratados como providências equivalentes. O tema de acesso é aprofundado em: Condomínio pode impedir a entrada de hóspedes ou locatários de curta duração?.

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14. Checklist documental: antes de multar ou contestar

Uma sanção tecnicamente defensável deve permitir reconstruir regra → fato → prova → procedimento → penalidade.

Para o condomínio

Antes de multar, é recomendável identificar a regra aplicável, registrar o fato com data e unidade, preservar a prova, conferir advertência/defesa/assembleia/quórum quando necessários e individualizar qual comportamento gerou qual penalidade. Rumor, reclamação genérica ou mera impressão subjetiva são bases frágeis para sanção.

Para o proprietário

Ao receber advertência ou multa, reúna convenção, regimento, alterações, atas e editais relevantes, notificação, advertências anteriores, boletos, anúncio, reservas, contratos, comunicações e documentos sobre a utilização concreta da unidade. Depois, organize uma cronologia capaz de mostrar qual regra valia em cada data e qual fato ocorreu sob sua vigência.

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NÃO CONFUNDA

Situação	Questão principal
Anúncio em plataforma	é elemento de prova, não necessariamente a própria infração
Locação para temporada	possui previsão na Lei do Inquilinato e finalidade residencial temporária
Hospedagem atípica	pode conflitar com destinação exclusivamente residencial conforme as circunstâncias concretas
Advertência	medida prévia prevista em muitos regulamentos; sua obrigatoriedade depende do regime aplicável
Multa do art. 1.336, § 2º	sanção por descumprimento dos deveres específicos dos incisos II a IV
Multa do art. 1.337	sanção relacionada a descumprimento reiterado, com quórum próprio
Multa por comportamento antissocial	penalidade agravada, de pressupostos específicos e forte exigência procedimental
Restrição de acesso	providência distinta da multa e de maior impacto sobre o uso da unidade

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CONCLUSÃO

A validade da multa começa antes do boleto. O ponto central não é a marca da plataforma, mas qual conduta ocorreu, qual norma estava vigente e como a infração foi provada.

A análise deve compatibilizar convenção, regimento, deliberações, quóruns, prova da utilização, cronologia e procedimento sancionatório. Em 2026, permanece ainda uma questão adicional: o Tema 1.443 do STJ segue afetado para definir o alcance da cláusula genérica de destinação residencial quando não há proibição expressa de locações curtas.

Por isso, uma avaliação consistente costuma começar por cinco elementos: convenção + regimento + ata + notificação + prova da utilização concreta da unidade.

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Perguntas frequentes

Condomínio pode multar proprietário que anuncia imóvel no Airbnb?

Pode, se a utilização violar regra válida ou dever legal. O anúncio isolado pode ser elemento de prova, mas não substitui a demonstração da infração.

A multa precisa estar prevista na convenção?

A convenção disciplina as sanções. Para os deveres do art. 1.336, II a IV, o § 2º prevê hipótese de deliberação assemblear quando não houver disposição expressa, com quórum próprio.

O condomínio é obrigado a advertir antes de multar?

Depende da convenção, do regimento e da espécie de sanção. Para multa grave por comportamento antissocial do art. 1.337, o STJ exige prévia oportunidade de defesa.

Posso ser multado apenas porque a estadia durou poucos dias?

Não apenas por isso. Frequência e duração podem ser indícios, mas a finalidade e a forma concreta de utilização precisam ser examinadas à luz da regra invocada.

O condomínio pode aplicar multa sobre reservas anteriores à nova regra?

A cronologia é essencial. O TJRJ já afastou penalidade em situação concreta envolvendo reservas anteriores à deliberação restritiva, sem transformar isso em regra abstrata para todos os casos.

O Tema 1.443 interfere nas multas?

Pode interferir quando a penalidade depende exatamente da tese de que cláusula genérica de destinação residencial, sem proibição expressa, já bastaria para impedir locação curta por plataformas digitais.

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Quando a situação deixa de ser apenas informativa

A análise individual passa a ser especialmente relevante quando:

• já existe multa ou advertência;
• há várias penalidades acumuladas;
• a convenção não menciona curta estadia expressamente;
• a assembleia alterou as regras recentemente;
• existiam reservas anteriores à deliberação;
• o condomínio utiliza apenas prints do anúncio como prova;
• existe divergência entre locação por temporada e hospedagem atípica;
• a multa foi agravada por reincidência;
• há discussão sobre direito de defesa;
• o acesso de hóspedes foi restringido;
• o condomínio pretende começar a sancionar diversas unidades;
• o processo pode envolver questão alcançada pelo Tema 1.443 do STJ.

Solicitar análise documental

Para avaliar a penalidade, reúna a convenção, o regimento, as atas, a notificação, os boletos das multas e os documentos que demonstrem como a unidade foi efetivamente utilizada.

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Referências jurídicas e institucionais

• Código Civil, arts. 1.334, 1.336, 1.337 e 1.348 — convenção, deveres condominiais, multas e atribuições do síndico.
• STJ, REsp 1.365.279/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 25/8/2015 — necessidade de prévia oportunidade de defesa na aplicação da multa por comportamento antissocial.
• STJ — notícia sobre direito de defesa em multa condominial.
• STJ, REsp 2.121.055/MG, Segunda Seção, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 7/5/2026 — contratos atípicos de curta estadia, destinação residencial e análise da utilização concreta.
• STJ, Tema Repetitivo 1.443 — alcance da cláusula de destinação residencial diante de locações de curto período por plataformas digitais; tema afetado e sem julgamento de mérito em 7/9/2026.
• TJRJ, Agravo de Instrumento nº 0107107-30.2025.8.19.0000, Décima Oitava Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Claudio de Mello Tavares — tutela para adoção de medidas contra hospedagem atípica, inclusive notificações, advertências e multas.
• TJRJ — notícia institucional sobre hospedagem atípica e sanções, publicada em 26/5/2026.
• TJRJ, Agravo de Instrumento nº 0021501-34.2025.8.19.0000, Décima Sétima Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Arthur Narciso — suspensão, em tutela recursal, da exigibilidade de multas vinculadas a contratos locatícios já formalizados.
• TJRJ — “Condomínio é proibido de restringir e multar locação por hospedagem contratada antes de assembleia”, notícia institucional de 25/1/2024 — precedente sobre vedação de punição retroativa no contexto concreto analisado.
• TJRJ, CEDES, Enunciado nº 99 — orientação institucional sobre hospedagem atípica em condomínio residencial e autorização convencional ou assemblear com quórum qualificado.