Imóveis e Regularizações · Condomínios · Locação
Plataforma, prazo e número de diárias não resolvem a questão sozinhos. A convenção do condomínio, a destinação residencial e a forma concreta de utilização do imóvel são elementos centrais — e uma parte importante da controvérsia ainda será uniformizada pelo STJ no Tema 1.443.
Por Fabio Mathias Pavie Advogado · OAB/RJ 134.947 Atualizado em 21 de setembro de 2026
RESPOSTA CURTA
O condomínio pode restringir determinadas formas de curta estadia, mas não é juridicamente correto tratar toda locação de poucos dias ou todo anúncio em plataforma digital como se fossem a mesma coisa.
A Lei do Inquilinato reconhece expressamente a locação para temporada, destinada à residência temporária do locatário e contratada por prazo não superior a 90 dias. Portanto, o simples fato de a ocupação ser curta não retira, por si só, seu possível caráter residencial.
Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em maio de 2026, que a utilização do imóvel por meio de contratos atípicos de curta estadia, quando marcada por exploração econômica reiterada ou profissionalização capaz de descaracterizar a destinação residencial, somente pode ocorrer, em condomínio de destinação residencial, mediante a correspondente autorização condominial, observado o quórum de dois terços previsto no art. 1.351 do Código Civil.
E existe uma questão ainda pendente: no Tema Repetitivo 1.443, o STJ vai definir se a simples cláusula de “destinação residencial” da convenção é suficiente, por si só, para impedir locações de curto período por plataformas digitais mesmo quando não existe proibição expressa. Na consulta oficial verificada em 21 de setembro de 2026, o tema permanece afetado, sem tese repetitiva final, tendo como recursos representativos os REsp 2.272.537/SC e 2.272.536/SP. A suspensão determinada pelo STJ alcança os processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam idêntica questão jurídica.
Por isso, a pergunta mais útil não é apenas “o condomínio pode proibir Airbnb?”, mas:
o que dizem a convenção e as deliberações do condomínio — e como o imóvel é realmente utilizado?
Status do Tema 1.443 — conferido em 21/09/2026: afetado; REsp 2.272.537/SC e REsp 2.272.536/SP como recursos representativos; sem tese repetitiva final publicada; suspensão restrita aos processos que versem sobre a idêntica questão jurídica delimitada na afetação. A afetação não equivale a julgamento definitivo do mérito repetitivo.
1. Airbnb não é uma categoria jurídica
É comum que a discussão seja apresentada como uma oposição entre “Airbnb permitido” e “Airbnb proibido”. Esse modo de formular o problema é simples, mas juridicamente incompleto.
Airbnb, Booking, Vrbo e outras plataformas são meios de aproximação entre quem disponibiliza o imóvel e quem pretende utilizá-lo. O canal usado para anunciar a unidade não determina, sozinho, qual é a natureza jurídica da relação.
No julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção do STJ destacou exatamente essa distinção: uma locação residencial, inclusive para temporada, pode ser contratada por plataforma digital sem que isso altere automaticamente a natureza do negócio. Isso impede duas conclusões automáticas:
“Está no Airbnb, logo é hospedagem.” e “Dura menos de 90 dias, logo é necessariamente locação residencial para temporada.”
As duas afirmações podem estar erradas. É preciso olhar para o contrato, para a finalidade da ocupação e, principalmente, para a maneira como a unidade é efetivamente explorada.
2. O que a Lei do Inquilinato chama de locação para temporada?
A locação para temporada não foi criada pelas plataformas digitais. Ela está prevista no art. 48 da Lei nº 8.245/1991. A lei considera como locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, por circunstâncias ligadas a determinado período — como lazer, cursos, tratamento de saúde, realização de obras no próprio imóvel e situações semelhantes —, desde que contratada por prazo não superior a 90 dias. Dois elementos devem ser lidos conjuntamente:
| Elemento | O que significa |
|---|---|
| Finalidade | deve existir utilização como residência temporária |
| Prazo | o contrato não pode ultrapassar 90 dias |
O limite de 90 dias, portanto, não funciona isoladamente como definição jurídica. Uma ocupação de três, cinco ou dez dias pode exigir exame mais cuidadoso para saber se corresponde a uma verdadeira residência temporária ou se integra outra dinâmica de exploração da unidade.
3. Quando a curta duração começa a se afastar da utilização residencial?
Esse é um dos pontos mais relevantes do REsp 2.121.055/MG, julgado pela Segunda Seção do STJ em 7 de maio de 2026. O tribunal distinguiu a verdadeira locação residencial — inclusive por temporada — de certas modalidades de contratos atípicos de curta estadia.
Segundo o STJ, a mera presença do imóvel em plataforma digital não descaracteriza sua finalidade residencial. Entretanto, determinados elementos concretos podem demonstrar que a utilização se afastou dessa finalidade. Entre os fatores exemplificados pelo tribunal estão:
| Elemento observado | Por que pode ser relevante |
|---|---|
| Frequência e habitualidade das disponibilizações | pode indicar exploração reiterada |
| Estadias sucessivas com baixa quantidade de diárias | pode revelar dinâmica distinta da residência temporária |
| Oferta de diferentes cômodos a pessoas sem vínculo entre si | aproxima a utilização de exploração fracionada |
| Serviços durante a estadia | limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção ou concierge podem indicar finalidade comercial |
| Profissionalização da operação | pode afastar a utilização residencial originalmente prevista |
O próprio STJ ressalvou que esses elementos devem ser considerados de acordo com as circunstâncias concretas de cada caso. Essa é uma distinção importante.
Curta duração é um dado. Não é, sozinha, a conclusão jurídica.
4. O que exatamente o STJ decidiu em maio de 2026?
No REsp 2.121.055/MG, a operação examinada apresentava frequência e habitualidade na disponibilização do imóvel e estadias com baixa quantidade de diárias. A Segunda Seção concluiu que aquela forma concreta de exploração caracterizava contrato atípico de curta estadia e se afastava da destinação residencial prevista para o condomínio. A consequência foi relevante.
Se a convenção estabelece destinação residencial e a utilização pretendida efetivamente representa mudança dessa destinação, a alteração depende da aprovação condominial prevista no art. 1.351 do Código Civil.
Desde a Lei nº 14.405/2022, tanto a alteração da convenção quanto a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária dependem da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. O precedente, portanto, não deve ser resumido como:
“O STJ proibiu Airbnb.”
A formulação juridicamente mais precisa é outra:
o STJ reconheceu que determinadas operações atípicas de curta estadia podem descaracterizar a destinação residencial e, nessa situação, a mudança de destinação depende da aprovação condominial pelo quórum legal.
Esse julgamento da Segunda Seção é relevante para a orientação atual do tribunal, mas não deve ser tratado como a futura tese repetitiva do Tema 1.443. A afetação posterior existe justamente para produzir uma tese qualificada e vinculante sobre a controvérsia delimitada.
5. Então por que existe o Tema Repetitivo 1.443?
Porque ainda resta uma questão extremamente importante a ser uniformizada. Pouco depois do julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção afetou os REsp 2.272.536/SP e 2.272.537/SC ao rito dos recursos repetitivos. A controvérsia é específica:
uma convenção que simplesmente determine que as unidades têm destinação residencial é suficiente para impedir locações de curto período por plataformas digitais, mesmo sem existir uma cláusula expressa proibindo essa prática?
Essa pergunta não é idêntica a perguntar se uma operação já comprovadamente descaracterizada como residencial pode ser restringida. O Tema 1.443 deverá estabelecer uma tese com alcance qualificado para os processos semelhantes.
O STJ determinou a suspensão do processamento dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam idêntica questão jurídica. Na consulta oficial verificada em 21 de setembro de 2026, os recursos representativos permanecem sem tese repetitiva final publicada. Esse estado processual recomenda cautela com afirmações categóricas.
Ainda não existe tese repetitiva definitiva do Tema 1.443 dizendo, abstratamente, que toda convenção residencial automaticamente proíbe — ou automaticamente permite — qualquer locação curta intermediada digitalmente.
O que a afetação não significa
A existência do Tema 1.443 não significa que:
- o STJ já tenha fixado tese repetitiva final;
- todo processo relacionado a Airbnb esteja suspenso;
- a suspensão alcance controvérsias jurídicas diferentes da questão delimitada na afetação;
- o precedente do REsp 2.121.055/MG tenha se transformado, por si só, na tese repetitiva do Tema 1.443.
A distinção entre precedente já julgado, tema afetado e tese repetitiva final é essencial para evitar afirmações mais amplas do que o estado processual permite.
6. O que vem acontecendo no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro?
O TJRJ também vem enfrentando conflitos relacionados a locações e hospedagens de curta duração em condomínios residenciais. Em 2025, a Segunda Câmara de Direito Privado manteve o indeferimento de tutela de urgência pedida por proprietário que pretendia continuar promovendo locações de curta duração, inclusive por plataformas digitais.
O julgamento ressaltou a destinação exclusivamente residencial do condomínio e observou que questões como legalidade do quórum, conteúdo da convenção e efeitos concretos da locação exigiam instrução mais aprofundada. Tratava-se, portanto, de julgamento sobre tutela provisória, e não da formulação de uma regra universal para todos os condomínios.
Em 2026, no Agravo de Instrumento nº 0107107-30.2025.8.19.0000, a Décima Oitava Câmara de Direito Privado concedeu tutela recursal para determinar que o condomínio adotasse, nos limites da lei, da convenção e do regimento interno, medidas destinadas a fazer cessar locações não residenciais. O acórdão considerou, em cognição sumária, elementos como alta rotatividade, ausência de ânimo de permanência e exploração econômica incompatível com a destinação exclusivamente residencial. A decisão, portanto, não equiparou automaticamente toda locação curta à hospedagem atípica.
O Centro de Estudos e Debates — CEDES — do TJRJ também aprovou o Enunciado 99, segundo o qual a hospedagem atípica realizada por plataformas digitais em condomínio residencial depende de autorização expressa na convenção ou de deliberação assemblear específica, observado o quórum qualificado do art. 1.351 do Código Civil.
O enunciado é uma orientação institucional relevante para compreender o cenário fluminense, mas não se confunde com uma súmula vinculante nem substitui a futura tese repetitiva do STJ.
NÃO CONFUNDA
| Situação | Característica principal |
|---|---|
| Locação para temporada | modalidade prevista na Lei do Inquilinato, destinada à residência temporária e limitada a 90 dias |
| Locação residencial intermediada por plataforma | o meio digital, por si só, não altera a natureza residencial |
| Contrato atípico de curta estadia | pode surgir quando a dinâmica concreta se afasta da residência e apresenta características próprias de exploração reiterada |
| Hospedagem | possui regime e características próprios, não devendo ser presumida apenas porque a estadia é curta |
| Airbnb, Booking e similares | plataformas de intermediação; não constituem, isoladamente, uma categoria jurídica |
Situações economicamente parecidas podem receber tratamentos jurídicos diferentes. É por isso que o rótulo usado no anúncio não substitui a análise dos fatos.
7. Sou proprietário. O que preciso verificar antes de anunciar ou contestar uma proibição?
A resposta começa pela documentação.
| Verificação | Pergunta relevante |
|---|---|
| Convenção | prevê apenas destinação residencial ou contém regra específica sobre curta duração? |
| Regimento interno | existem restrições de acesso, cadastramento ou utilização das áreas comuns? |
| Atas de assembleia | houve deliberação específica? Qual foi o objeto e o quórum? |
| Forma da ocupação | o imóvel é entregue integralmente a um locatário ou há fracionamento entre desconhecidos? |
| Duração e habitualidade | trata-se de utilização eventual ou de sucessão contínua de estadias muito curtas? |
| Serviços | há limpeza durante a estadia, recepção, lavanderia, refeições ou serviços semelhantes? |
| Penalidades | já existem advertências, notificações ou multas? Qual o fundamento utilizado? |
A existência de uma multa ou de uma proibição assemblear não significa, automaticamente, que a medida seja válida ou inválida. É necessário saber qual regra foi aplicada, como a decisão foi tomada e que utilização concreta está sendo atribuída ao proprietário.
Se a controvérsia já envolve advertência ou multa, veja também: Multa por Airbnb em condomínio: quando a penalidade pode ser aplicada?.
Se a dúvida já estiver na portaria — cadastro, identificação, garagem ou recusa de entrada —, veja também: Condomínio pode impedir a entrada de hóspedes ou locatários de curta duração?.
8. Sou síndico ou represento o condomínio. Basta aprovar uma proibição?
Também não. O condomínio possui interesse legítimo em disciplinar a utilização da edificação, preservar sua destinação e proteger segurança, sossego e convivência. Mas uma restrição mal estruturada pode apenas transferir o conflito da assembleia para o Judiciário. Antes de deliberar, a análise deve identificar com precisão a situação que se pretende disciplinar.
Não é a mesma coisa proibir genericamente “aluguel por temporada”, disciplinar acesso de ocupantes temporários, combater hospedagem atípica profissionalizada ou fazer cumprir uma destinação residencial já prevista na convenção. A redação da convenção, o conteúdo da deliberação, o quórum aplicável e a prova da utilização concreta podem modificar substancialmente o problema. Em matéria condominial, a qualidade da deliberação começa pela qualidade do enquadramento jurídico.
9. Por que o assunto ganhou tanta visibilidade no Rio de Janeiro?
Porque o problema já ultrapassou a discussão abstrata sobre contratos. Ele envolve modelos de investimento, segurança condominial, circulação de pessoas, turismo, uso residencial e decisões patrimoniais de proprietários.
Em 2026, reportagens de O Globo e da Folha de S.Paulo registraram a expansão das locações de curta duração no Rio e seus efeitos sobre o mercado imobiliário e a rotina condominial. O Globo relacionou a hospedagem por temporada à pressão sobre aluguéis residenciais e destacou bairros da Zona Sul, inclusive Ipanema e Leblon. A Folha mostrou a profissionalização do setor, com empresas de gestão, limpeza e manutenção, além do aumento do interesse de investidores em unidades voltadas à curta duração.
Esse material ajuda a explicar por que a controvérsia jurídica ganhou relevância econômica e urbana, mas não prova, por si só, que uma locação seja lícita ou ilícita. Para isso, continuam centrais a legislação, a convenção, as deliberações do condomínio e os precedentes judiciais.
- O Globo — hospedagem por temporada e impacto sobre o aluguel residencial no Rio
- Folha de S.Paulo — crescimento dos aluguéis de curta duração e rede de serviços no Rio
- Folha de S.Paulo — investimento imobiliário, turismo e locação curta no Rio
10. O que está definido — e o que ainda aguarda o STJ
A discussão já possui alguns pontos relativamente firmes, mas ainda não está encerrada.
O que já pode ser afirmado com maior segurança
- A plataforma não define a natureza jurídica do negócio. Anunciar ou contratar por Airbnb, Booking, Vrbo ou serviço semelhante não transforma automaticamente a relação em hospedagem.
- A Lei do Inquilinato admite locação para temporada. O art. 48 exige finalidade de residência temporária e prazo não superior a 90 dias.
- O prazo, isoladamente, não resolve a classificação. A forma concreta de utilização do imóvel continua relevante.
- Reiteração, profissionalização, fracionamento e oferta de serviços podem indicar afastamento da destinação residencial. Esses elementos devem ser avaliados no caso concreto.
- A mudança de destinação exige quórum qualificado. O art. 1.351 do Código Civil prevê aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção e mudança da destinação do edifício ou da unidade.
O que ainda será uniformizado
O Tema Repetitivo 1.443 deverá responder se uma cláusula convencional que apenas estabeleça destinação residencial é suficiente, por si só, para impedir locações de curto período por plataformas digitais quando não existe proibição expressa.
Na consulta oficial verificada em 21 de setembro de 2026, o tema permanece afetado, sem tese repetitiva final publicada. O STJ determinou a suspensão dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam idêntica questão jurídica. Por isso, duas fórmulas muito difundidas continuam sendo inadequadas quando apresentadas como regras absolutas:
“O STJ proibiu Airbnb em condomínio.” e “O condomínio não pode restringir locação por temporada porque existe o art. 48 da Lei do Inquilinato.”
O enquadramento depende da legislação, da convenção, das deliberações condominiais e da utilização efetivamente demonstrada.
11. Antes de tomar uma decisão: organize os documentos
Em situações concretas, costuma ser útil separar os documentos em quatro grupos:
| Grupo | Exemplos |
|---|---|
| Regras do condomínio | convenção, regimento interno e alterações |
| Deliberações | editais, atas, listas de presença e documentos sobre o quórum |
| Utilização do imóvel | contratos, reservas, anúncios, regras de estadia e forma de entrega da unidade |
| Conflito já existente | reclamações, ocorrências, notificações, advertências, multas e comunicações |
Essa organização é útil tanto para o proprietário quanto para o condomínio. Prova antes da narrativa: chamar determinada situação de “Airbnb”, “hospedagem”, “locação por temporada” ou “atividade comercial” não demonstra, sozinho, aquilo que efetivamente ocorre no imóvel.
CONCLUSÃO
O número de diárias não decide sozinho. A destinação e a utilização concreta importam.
O direito brasileiro admite a locação residencial para temporada, mas o exercício da propriedade em condomínio deve respeitar a destinação da edificação e os direitos dos demais condôminos.
Em 2026, o STJ reforçou a necessidade de distinguir a verdadeira utilização residencial das operações atípicas de curta estadia que, pelas características concretas, podem descaracterizar essa finalidade. Ao mesmo tempo, o Tema Repetitivo 1.443 ainda deverá uniformizar o alcance da cláusula genérica de destinação residencial quando não houver proibição expressa de locações curtas por plataformas digitais. Antes de concluir que determinada utilização é permitida ou proibida, duas perguntas continuam centrais:
o que dizem os documentos do condomínio? e o que realmente acontece na utilização daquele imóvel?
Perguntas frequentes
O condomínio pode simplesmente proibir Airbnb?
“Airbnb” é apenas uma plataforma. A validade da restrição depende da destinação do condomínio, da convenção, das deliberações aplicáveis e da forma concreta de utilização do imóvel. O Tema 1.443 ainda deverá esclarecer, em tese repetitiva, o alcance da cláusula genérica de destinação residencial.
Toda locação inferior a 90 dias é locação para temporada?
Não. O art. 48 da Lei do Inquilinato exige também que a finalidade seja a residência temporária do locatário.
Anunciar o imóvel em uma plataforma transforma a atividade em hospedagem?
Não. O STJ afirma que o meio utilizado para disponibilizar o imóvel não define, por si só, a natureza jurídica do negócio.
Uma assembleia pode mudar a destinação do condomínio?
A alteração da convenção e a mudança da destinação do edifício ou da unidade dependem, atualmente, da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.
Um condomínio residencial no Leblon pode restringir locações por diária?
A localização no Leblon não cria uma regra jurídica própria. A análise continua dependendo da destinação do condomínio, da convenção e das deliberações válidas, além da forma concreta de exploração da unidade. O contexto local ajuda a explicar a relevância econômica da controvérsia, mas não substitui esses critérios jurídicos.
O Tema 1.443 já foi julgado?
Não. Na consulta oficial disponível em 21 de setembro de 2026, o tema permanece afetado, sem tese repetitiva final publicada. Há determinação de suspensão dos processos que discutam a idêntica questão jurídica delimitada na afetação.
Quando a situação deixa de ser apenas informativa
Se já existe proibição assemblear, multa, advertência, operação frequente de curta estadia ou divergência sobre a interpretação da convenção, a questão passa a depender dos documentos e dos fatos específicos. A análise jurídica deve partir da convenção, do regimento, das atas, da forma concreta de utilização da unidade e dos registros do conflito.
Solicitar análise inicial
Comece reunindo os documentos principais para avaliar a natureza da utilização, as regras condominiais aplicáveis e a via juridicamente adequada.
Referências jurídicas e institucionais
- Lei nº 8.245/1991, art. 48 — locação para temporada.
- Código Civil, art. 1.351, com redação da Lei nº 14.405/2022 — alteração da convenção e mudança da destinação.
- STJ, REsp 2.121.055/MG, Segunda Seção, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 7 de maio de 2026 — orientação sobre contratos atípicos de curta estadia e destinação residencial.
- STJ, Tema Repetitivo 1.443 — ProAfR nos REsp 2.272.537/SC e 2.272.536/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Raul Araújo, afetação julgada em 26 de maio de 2026, DJEN de 1º de junho de 2026.
- STJ, comunicação institucional de 17/09/2026 sobre o Tema 1.443 — confirmação atual do objeto do repetitivo, recursos representativos e suspensão dos processos sobre a idêntica questão jurídica.
- TJRJ, Agravo de Instrumento nº 0024775-06.2025.8.19.0000, Segunda Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Renata Machado Cotta.
- TJRJ, Agravo de Instrumento nº 0107107-30.2025.8.19.0000, Décima Oitava Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Claudio de Mello Tavares.
- TJRJ, CEDES, Enunciado nº 99 — hospedagem atípica em condomínio edilício residencial.
Fontes contextuais de mercado e imprensa
- O Globo, 28 de julho de 2026 — hospedagem por temporada e impacto sobre o aluguel residencial no Rio — contexto econômico e urbano; não é fundamento jurídico.
- Folha de S.Paulo, 13 de junho de 2026 — crescimento dos aluguéis de curta duração no Rio — contexto sobre profissionalização do mercado e conflitos condominiais.
- Folha de S.Paulo, 14 de junho de 2026 — investimento imobiliário e locação curta no Rio — contexto sobre turismo, investidores e Zona Sul.
- G1/RJ, 24 de julho de 2026 — disputas condominiais envolvendo aluguel por temporada — exemplo jornalístico de conflitos concretos no Rio.