RESPOSTA CURTA
No regime de comunhão parcial, o imóvel adquirido onerosamente durante o casamento integra, em regra, a comunhão — ainda que esteja em nome de apenas um dos cônjuges ou as parcelas tenham saído predominantemente da renda de um deles.
Mas, se o bem está financiado, a partilha precisa distinguir:
- direitos econômicos já adquiridos;
- parcelas pagas durante a vida comum;
- parcelas posteriores à separação de fato;
- saldo devedor ainda existente;
- posição contratual perante o banco;
- posse do imóvel;
- eventual alienação fiduciária.
A jurisprudência mais recente do STJ vem reafirmando que, em financiamento de imóvel adquirido durante a união, é cabível a partilha proporcional ao que foi efetivamente pago até a separação de fato. Em agosto de 2026, no AREsp 3.221.987/SP, a Quarta Turma registrou expressamente essa orientação. Há, porém, um ponto decisivo:
o divórcio pode organizar a relação patrimonial entre os ex-cônjuges, mas não altera sozinho o contrato firmado com a instituição financeira.
Se o financiamento estiver garantido por alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 exige anuência expressa do credor fiduciário para a transmissão dos direitos do devedor a terceiro.
Para compreender a forma correta da partilha após o divórcio, veja também: Partilha de bens no divórcio: contrato particular entre ex-cônjuges é válido?.
1. O imóvel financiado entra na partilha?
Pode entrar, mas é preciso identificar o que exatamente está sendo partilhado.
Na comunhão parcial, o art. 1.660, I, do Código Civil inclui na comunhão os bens adquiridos onerosamente durante o casamento, ainda que registrados em nome de apenas um dos cônjuges.
Em 2024, a Terceira Turma do STJ reafirmou que um imóvel adquirido onerosamente na constância do casamento integra a partilha mesmo quando o pagamento foi feito com rendimentos do trabalho de apenas um dos cônjuges. A razão é que, na comunhão parcial, a aquisição onerosa durante o casamento é presumida como resultado do esforço comum. Isso não significa que toda situação seja idêntica. A análise muda quando o imóvel:
- foi adquirido antes do casamento;
- decorreu de patrimônio particular;
- foi recebido por doação ou herança;
- foi comprado com sub-rogação comprovada de bem exclusivo;
- atravessou períodos anteriores e posteriores à separação de fato.
2. O fato de o imóvel estar no nome de apenas um dos cônjuges resolve a questão?
Não.
Titularidade registral e comunicabilidade patrimonial são questões relacionadas, mas não equivalentes. No regime de comunhão parcial, um imóvel adquirido onerosamente durante o casamento pode integrar a partilha mesmo que:
- o contrato esteja em nome de apenas um;
- a matrícula indique apenas um titular;
- a renda usada para pagar as parcelas venha de apenas um dos cônjuges.
O STJ reafirmou esse ponto em 2024. Por outro lado, se houver prova de aquisição com patrimônio particular juridicamente incomunicável, a análise pode mudar.
“está só no meu nome” não é suficiente para concluir “é só meu”.
3. Em imóvel financiado, divide-se o valor atual do imóvel ou o que já foi pago?
Essa é uma das perguntas mais importantes. Quando o financiamento ainda está em curso, pode não existir propriedade plena e livre para simplesmente calcular:
valor de mercado ÷ 2.
Em muitos casos, o que efetivamente integra o acerto patrimonial é a posição econômica construída durante a união. A jurisprudência do STJ reconhece a partilha proporcional ao valor das prestações pagas durante a convivência, especialmente quando ainda existe saldo devedor.
No AREsp 2.724.770/SC, julgado em setembro de 2025, a Terceira Turma registrou que, em imóvel financiado adquirido durante a união, é cabível a partilha proporcional ao valor efetivamente pago até a separação de fato. Em agosto de 2026, o AREsp 3.221.987/SP voltou a afirmar que essa orientação está de acordo com a jurisprudência da corte. Em termos práticos, é necessário levantar:
- entrada;
- amortizações;
- juros e encargos;
- saldo devedor;
- período de cada pagamento;
- origem de pagamentos extraordinários;
- data da separação de fato.
4. A separação de fato muda o cálculo?
Sim.
O STJ reconhece a separação de fato como marco relevante para cessação dos efeitos patrimoniais do regime de bens. Isso significa que as parcelas pagas depois da separação não devem ser automaticamente tratadas como se ainda resultassem do esforço comum do casal. Nos julgados recentes sobre financiamento imobiliário, o STJ vem tomando como referência justamente o montante efetivamente pago até a data da separação de fato. Esse marco precisa ser provado. Documentos úteis incluem:
- alteração de endereço;
- mensagens;
- contratos de locação;
- ação de divórcio;
- escritura;
- declarações das partes;
- outros elementos que permitam reconstruir quando cessou efetivamente a vida comum.
5. Quem pagou as parcelas depois da separação fica automaticamente com o imóvel?
Não.
Pagar sozinho as parcelas posteriores pode gerar consequências econômicas importantes, mas não converte automaticamente toda a posição patrimonial em propriedade exclusiva. É necessário separar:
Relação interna entre os ex-cônjuges
Pode haver:
- crédito de reembolso;
- compensação;
- ajuste na divisão;
- assunção econômica de parcelas futuras;
- venda com acerto posterior.
Relação com o banco
Continua regida pelo contrato de financiamento. O acordo entre ex-cônjuges pode dizer:
“A continuará pagando o financiamento.”
Mas, se ambos são devedores ou se o banco contratou com determinada pessoa, a divisão familiar não produz novação automática perante a instituição financeira.
6. O divórcio pode transferir o financiamento para apenas um dos ex-cônjuges?
Não sem observar a posição do credor. O STJ já decidiu, no RMS 12.489/SP, que uma sentença homologatória de separação não pode impor ao agente financeiro a transferência do contrato para o ex-cônjuge sem sua anuência. Em financiamentos com alienação fiduciária, a regra é ainda mais expressa.
O art. 29 da Lei nº 9.514/1997 determina que o fiduciante só pode transmitir seus direitos sobre o imóvel com anuência expressa do fiduciário, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
acordo familiar ≠ alteração automática do mutuário perante o banco.
Se um dos ex-cônjuges pretende ficar sozinho com:
- imóvel;
- financiamento;
- dívida;
é necessário tratar também da dimensão contratual.
7. O que é partilhado quando existe alienação fiduciária?
Na alienação fiduciária, a estrutura é diferente de um imóvel plenamente quitado. Até a quitação, existe uma relação jurídica em que o credor fiduciário conserva a posição garantidora prevista na Lei nº 9.514/1997. Por isso, em discussões familiares, pode ser mais adequado falar em:
direitos aquisitivos + obrigações do financiamento
do que tratar o casal como se possuísse imóvel livre de ônus. Em setembro de 2025, no REsp 2.223.549/RS, o STJ decidiu que até mesmo a alienação judicial de imóvel comum financiado pode ocorrer mediante venda dos direitos aquisitivos, desde que sejam preservados os direitos do credor fiduciário. Essa formulação é relevante para o divórcio:
a partilha entre o casal não apaga a garantia do banco.
8. É possível vender judicialmente o imóvel mesmo com financiamento?
Sim, em determinadas condições. No REsp 2.223.549/RS, o STJ autorizou a alienação judicial dos direitos aquisitivos sobre imóvel comum gravado por alienação fiduciária. O caso tinha uma particularidade útil:
- no divórcio, ficou ajustado que um dos ex-cônjuges permaneceria na posse;
- essa pessoa continuaria pagando o financiamento;
- posteriormente o bem seria vendido;
- com o passar do tempo, a venda não ocorreu;
- o outro ex-cônjuge pediu alienação judicial.
O STJ reconheceu a possibilidade de venda judicial dos direitos, resguardando o credor fiduciário. Portanto, financiamento não significa manutenção forçada indefinida da copropriedade econômica.
9. Quem fica morando no imóvel passa a ser dono de uma parte maior?
Não por esse motivo. Posse e titularidade não são a mesma coisa. Um dos ex-cônjuges pode permanecer na residência porque:
- existe acordo;
- há filhos;
- o outro consentiu;
- a venda ainda não ocorreu;
- houve decisão judicial.
Essa permanência não altera automaticamente a proporção patrimonial. O que pode surgir são outras questões:
- aluguel pelo uso exclusivo;
- despesas;
- financiamento;
- condomínio;
- IPTU;
- compensações.
Em dezembro de 2025, no REsp 2.230.366/MG, o STJ decidiu que, quando o divórcio autorizou um dos ex-cônjuges a permanecer gratuitamente no imóvel sem prazo definido, não cabe cobrar aluguel retroativamente enquanto persistir essa autorização; depois da dissolução do condomínio e do encerramento do consentimento, pode surgir contraprestação.
quem mora, quem paga e quem é titular são três perguntas diferentes.
10. Quem paga financiamento, condomínio e IPTU depois da separação?
Não existe uma regra única para todos os encargos. É necessário identificar:
Financiamento
Quem está obrigado perante o banco e quem, internamente, assumiu os pagamentos.
Condomínio
Qual a natureza das despesas e quem utiliza o imóvel.
IPTU
Qual a responsabilidade tributária e como a despesa será considerada no acerto entre as partes.
Seguro e encargos contratuais
Podem integrar o próprio financiamento. Quando uma pessoa permanece no imóvel e paga sozinha todos os custos, esses valores não devem ser misturados automaticamente. O acerto pode exigir uma planilha separando:
amortização de capital
de
despesas de uso e manutenção.
11. A correção monetária das parcelas pode contar desde cada pagamento?
Sim. No REsp 1.875.147/MG, julgado em 2025, o STJ considerou que os valores correspondentes a prestações de financiamento já pagas constituíam obrigação líquida e certa para efeito de recomposição, admitindo correção monetária desde cada desembolso.
Em março de 2026, o AREsp 2.628.044/MG seguiu essa orientação em ação de divórcio na qual haviam sido partilhadas as parcelas pagas até a separação de fato. Isso pode ser relevante quando o acerto é feito anos depois. O valor histórico pago durante a união não deve necessariamente permanecer nominalmente congelado.
12. E se o imóvel foi comprado antes do casamento?
A resposta pode ser diferente. O Código Civil exclui da comunhão, em regra, bens que cada cônjuge já possuía antes do casamento. Mas um financiamento que atravessa períodos diferentes pode exigir análise mais detalhada. É necessário identificar:
- quando surgiu a causa da aquisição;
- quando o contrato foi celebrado;
- quando houve entrega ou registro;
- quanto foi pago antes;
- quanto foi pago durante;
- quanto foi pago após a separação;
- qual era a origem dos recursos;
- se houve sub-rogação de patrimônio particular.
A jurisprudência é sensível aos fatos. Por isso, não é seguro usar uma fórmula automática como:
“se pagou parcela durante o casamento, metade do imóvel é comum.”
Nem a fórmula oposta:
“se comprou antes, nenhuma parcela posterior importa.”
O documento e a cronologia são determinantes.
13. Entrada paga por apenas um dos cônjuges muda tudo?
Pode mudar o ajuste, mas depende da origem do dinheiro. Há diferença entre:
renda do trabalho recebida durante o casamento e patrimônio particular anterior ou juridicamente incomunicável.
Em 2024, o STJ reafirmou que o fato de um imóvel adquirido durante o casamento ter sido pago com recursos do trabalho de apenas um dos cônjuges não impede sua comunicação no regime de comunhão parcial. Já situações de sub-rogação real de patrimônio particular podem receber tratamento distinto, desde que devidamente demonstradas. Portanto, não basta mostrar:
“eu paguei.”
É preciso demonstrar:
“qual era a natureza jurídica do recurso usado para pagar?”
14. O saldo devedor entra na análise da partilha?
Sim.
Um imóvel avaliado em R$ 800 mil e com saldo devedor de R$ 500 mil não representa a mesma posição econômica de um imóvel quitado de R$ 800 mil. Por isso, antes de discutir percentuais, é recomendável levantar:
- valor atual do bem;
- saldo atualizado do financiamento;
- parcelas vencidas;
- amortizações;
- encargos;
- eventual FGTS utilizado;
- entrada;
- valor já quitado;
- situação registral.
O artigo-base sobre partilha de bens no divórcio já exige, em imóveis, conferência de matrícula, gravames, financiamento pendente, saldo devedor, tributos e atos registrais. Este spoke aprofunda justamente essa parte da fotografia patrimonial.
15. E se o financiamento nem tiver sido mencionado na partilha?
Pode haver necessidade de reorganização posterior. Se o divórcio ocorreu sem partilha, a questão pode ser resolvida posteriormente pela forma adequada. Se já houve partilha e determinado patrimônio ou obrigação ficou efetivamente fora, é necessário examinar por que isso ocorreu e se existe hipótese de sobrepartilha ou outra medida. Veja: Sobrepartilha no divórcio: quando ela é necessária e quais bens podem ficar para depois?. Não é recomendável classificar automaticamente qualquer financiamento esquecido como “sobrepartilha”. É preciso saber:
- o bem era conhecido?
- o financiamento era conhecido?
- houve reserva expressa?
- existiu ocultação?
- o acordo anterior tratou do imóvel, mas não da dívida?
CHECKLIST: documentos para analisar imóvel financiado no divórcio
- certidão de casamento;
- pacto antenupcial, se houver;
- contrato de financiamento;
- matrícula atualizada;
- demonstrativo do saldo devedor;
- histórico das parcelas;
- comprovante da entrada;
- comprovantes de amortizações extraordinárias;
- prova de uso de FGTS, se houver;
- data da aquisição;
- data da separação de fato;
- comprovantes das parcelas pagas depois da separação;
- IPTU;
- condomínio;
- eventual acordo sobre posse;
- comunicações com o banco;
- documentos de tentativa de transferência ou venda.
NÃO CONFUNDA
| Situação | O que precisa ser separado |
|---|---|
| Imóvel adquirido durante o casamento | pode integrar a comunhão mesmo em nome de apenas um |
| Parcela paga com salário de um cônjuge | não torna automaticamente o bem exclusivo |
| Parcela paga após separação de fato | pode exigir ajuste individual |
| Acordo entre ex-cônjuges | não altera sozinho o contrato bancário |
| Um fica no imóvel | posse não redefine automaticamente a titularidade |
| Alienação fiduciária | partilha deve respeitar direitos do credor fiduciário |
| Venda judicial | pode recair sobre direitos aquisitivos |
| Saldo devedor | integra a fotografia econômica da partilha |
| Imóvel adquirido antes do casamento | exige análise temporal e patrimonial própria |
CONCLUSÃO
Imóvel financiado exige quatro fotografias ao mesmo tempo: patrimônio, dívida, contrato e posse.
A partilha não deve começar apenas pelo valor de mercado do apartamento. Ela precisa reconstruir:
- quando o direito foi adquirido
- quanto foi pago durante a vida comum
- quando ocorreu a separação de fato
- quem pagou depois
- qual é o saldo devedor
- quem está obrigado perante o banco
- quem permanece na posse e qual garantia consta da matrícula.
A jurisprudência mais recente do STJ reforça a partilha proporcional das parcelas efetivamente pagas até a separação de fato em situações de imóvel financiado. Ao mesmo tempo, a lei e os precedentes preservam a posição do credor:
o divórcio divide relações patrimoniais entre os ex-cônjuges, mas não reescreve unilateralmente o contrato do financiamento.
Essa é a principal diferença entre:
“decidir quem ficará economicamente com o imóvel”
e
“fazer essa decisão produzir efeito perante o banco e o Registro de Imóveis.”
Perguntas frequentes
Imóvel financiado durante o casamento entra na partilha?
Em regra, sim, no regime de comunhão parcial, quando adquirido onerosamente durante o casamento. O cálculo precisa considerar o financiamento e o período efetivamente comum.
Se só um pagou as parcelas, o imóvel é só dele?
Não necessariamente. Rendimentos do trabalho usados na aquisição durante o casamento não tornam automaticamente o imóvel incomunicável.
Até quando as parcelas são consideradas comuns?
A separação de fato é marco relevante. O STJ vem reconhecendo a partilha proporcional das parcelas pagas até esse momento.
Quem paga depois da separação pode pedir reembolso?
Pode existir direito a ajuste, crédito ou compensação, conforme a estrutura do financiamento, a posse, o acordo entre as partes e a prova dos pagamentos.
O juiz pode simplesmente passar o financiamento para um dos ex-cônjuges?
A relação com o banco exige respeito ao contrato. O STJ já decidiu que a transferência do financiamento não pode ser imposta ao agente financeiro sem anuência.
E se houver alienação fiduciária?
A transmissão dos direitos depende da disciplina da Lei nº 9.514/1997 e deve preservar o credor fiduciário.
É possível vender mesmo sem quitar?
O STJ admite, em situações próprias, a alienação judicial dos direitos aquisitivos, resguardados os direitos do credor.
Quem fica morando no imóvel ganha uma parte maior?
Não por esse motivo. Posse, propriedade e pagamento são questões distintas.
Um contrato particular entre os ex-cônjuges resolve tudo?
Não. A partilha precisa observar a forma jurídica adequada e o contrato particular não altera sozinho a posição do banco. O artigo-base deste cluster desenvolve essa distinção.
Quando a situação exige análise documental
A análise individual é especialmente relevante quando:
- o financiamento começou antes do casamento;
- houve entrada com recursos próprios;
- houve uso de FGTS;
- um dos ex-cônjuges pagou sozinho depois da separação;
- um permanece no imóvel;
- existe saldo devedor elevado;
- o banco não aceita transferência do contrato;
- o imóvel está em alienação fiduciária;
- houve acordo anterior incompleto;
- existe intenção de vender ou extinguir a copropriedade;
- há atraso nas parcelas.
Organizar o imóvel financiado A primeira leitura deve partir do contrato de financiamento, matrícula, saldo devedor, histórico de pagamentos, data da separação de fato e eventual acordo sobre posse e despesas.
Referências jurídicas e institucionais
- Código Civil, arts. 1.658 a 1.661 — regime de comunhão parcial e comunicabilidade dos bens.
- Lei nº 9.514/1997, art. 29 — transmissão de direitos do fiduciante condicionada à anuência expressa do credor fiduciário.
- STJ — imóvel adquirido durante o casamento com recursos de apenas um dos cônjuges, 22/2/2024 — esforço comum presumido na comunhão parcial.
- STJ — AREsp 3.221.987/SP — partilha proporcional das parcelas de financiamento pagas durante a união até a separação de fato; julgado em 24/8/2026.
- STJ — AREsp 2.724.770/SC — orientação sobre partilha proporcional ao efetivamente pago até a separação de fato.
- STJ — AREsp 2.628.044/MG — correção monetária das parcelas partilháveis desde cada pagamento.
- STJ — REsp 1.875.147/MG — correção sobre valores pagos em financiamento durante a união.
- STJ — REsp 2.223.549/RS — alienação judicial de direitos aquisitivos de imóvel financiado, preservado o credor fiduciário.
- STJ — REsp 2.230.366/MG — posse gratuita acordada no divórcio, extinção de condomínio e termo da contraprestação.
- STJ — RMS 12.489/SP — necessidade de anuência do agente financeiro para transferência subjetiva do financiamento.